Come valutare il valore di mercato della proprietà

Quando si tratta di acquistare o vendere una proprietà per la tua attività, il punto di partenza è capire quanto vale la proprietà. Sembra abbastanza semplice - sicuramente, vedi cosa è stato venduto in precedenza nella tua località e lo usi come punto di partenza? Purtroppo, la valutazione della proprietà, e in particolare della proprietà commerciale, non è così semplice. Se lo fosse, non ci sarebbe bisogno di periti professionisti in questo campo.

Cos'è il valore di mercato?

Il valore di mercato è un'opinione professionale di ciò che una proprietà venderebbe a condizioni di mercato - ovvero a un acquirente indipendente, senza concessioni o tangenti - in base al mercato immobiliare locale, all'offerta e alla domanda, a ciò per cui altre proprietà simili stanno vendendo nel area e le caratteristiche e i vantaggi specifici della proprietà.

Questo non è lo stesso del prezzo di mercato di una proprietà, che può essere maggiore o minore del valore di mercato. Questo perché il prezzo è quello per cui il venditore accetta di vendere la proprietà. Questo potrebbe essere uguale al valore di mercato, oppure il venditore potrebbe accettare un prezzo inferiore per la proprietà perché, ad esempio, ha bisogno di una vendita rapida.

Tre diversi metodi di valutazione

Esiste anche una definizione molto più lunga di valore di mercato e dipende dal tipo di metodo di valutazione utilizzato. Esistono tre metodi principali di valutazione negli Stati Uniti: l' approccio di confronto delle vendite , l' approccio del costo e l' approccio del reddito . Parte del lavoro di un perito è sapere quale metodo utilizzare per una data proprietà in una determinata posizione.

Prima di esaminare i tre approcci, tieni presente che una buona percentuale del valore di una proprietà è soggettiva . Decidere quanto vale una proprietà è più arte che scienza e alcune parti del processo possono essere un po 'difficili da comprendere. Potresti chiedere a tre diversi periti di valutare la stessa proprietà e ottenere tre risposte diverse.

Ciò è particolarmente vero per una proprietà commerciale in cui la scarsità potrebbe svolgere un ruolo nella valutazione della proprietà. Le valutazioni potrebbero essere distanti decine di migliaia di dollari in alcuni casi!

Valutazione della casa utilizzando l'approccio del confronto delle vendite

L'approccio di comparazione delle vendite è il metodo più utilizzato per determinare il valore degli immobili residenziali, sebbene sia adatto anche per la valutazione di alcune tipologie di immobili commerciali. Utilizzando questo approccio, il valore della proprietà si basa su ciò che proprietà simili sono state vendute di recente nello stesso mercato. Queste proprietà sono chiamate "comparabili" o "comps", da cui il termine approccio di confronto delle vendite .

Ecco come funziona:

  1. Nota le caratteristiche della proprietà

  2. Inizia elencando le caratteristiche e i vantaggi della proprietà, ad esempio:

    • Metratura.
    • Dimensione del lotto.
    • Posizione.
    • Età.
    • Numero di camere da letto e bagni (se residenziale).
    • Se commerciale, il miglior utilizzo a cui potrebbe essere destinato l'immobile (ad esempio, ufficio, vendita al dettaglio, magazzino).
    • Condizioni generali (buone, medie, scadenti).
    • Garage, piscine, aggiornamenti

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      tutto ciò che rende questa proprietà diversa dalle altre proprietà nella comunità.

  3. Trova proprietà comparabili

  4. Il passo successivo è trovare i prezzi di vendita di almeno tre proprietà che siano comparabili alla proprietà in oggetto. Ciò significa che dovrebbero condividere alcune, o idealmente tutte, le funzionalità che hai elencato. Prendi nota di eventuali caratteristiche diverse, come una metratura inferiore: avrai bisogno di queste informazioni in seguito.

  5. Se hai accesso al servizio di elenchi multipli, puoi facilmente visualizzare un elenco di composizioni. Stai cercando proprietà che sono state vendute negli ultimi tre o sei mesi : i mercati immobiliari si muovono così rapidamente che i prezzi di vendita più vecchi saranno obsoleti. Presta attenzione all'indirizzo delle tue proprietà comparabili. La posizione è un elemento chiave nella valutazione immobiliare, a causa di fattori come il trasporto e la qualità della scuola, quindi stai cercando proprietà nello stesso quartiere e idealmente entro un paio di strade dalla proprietà in oggetto.

  6. Se non hai accesso alla MLS, puoi trovare molte di queste informazioni su Zillow; dovrai solo scavare ancora un po '.

  7. Calcola un prezzo di riferimento

  8. Una volta trovati i tuoi comparabili, esegui un rapido calcolo per ottenere una valutazione di riferimento per la proprietà in oggetto. Ad esempio, se trovi tre proprietà comparabili vendute rispettivamente per $ 450.000, $ 480.000 e $ 435.000, prendi la media di queste cifre: $ 455.000.

  9. Un'altra opzione è trovare un prezzo per piede quadrato (ppsf), utile se le tue composizioni sono più grandi o più piccole della proprietà del soggetto. Ad esempio, supponiamo che la proprietà da $ 450.000 fosse di 2.000 piedi quadrati (ppsf $ 225), la proprietà da $ 480.000 fosse di 2.200 piedi quadrati (ppsf $ 218) e la proprietà da $ 435.000 fosse di 1.950 piedi quadrati (ppsf $ 223). Il ppsf medio è di $ 222. Per una proprietà del soggetto di 2.300 piedi quadrati, ciò equivarrebbe a una valutazione di base di $ 510.600.

  10. Aggiungi alcuni, sottrai alcuni

  11. Come spiegato in precedenza, valutare la proprietà è più arte che scienza - e questo è il punto in cui la valutazione diventa soggettiva. Le caratteristiche fisiche rappresentano le differenze più evidenti tra due proprietà comparabili: una potrebbe essere in condizioni migliori dell'altra, oppure una potrebbe avere un garage mentre l'altra no. Pertanto, è necessario aumentare o diminuire il prezzo per tenere conto della qualità, delle condizioni, del design e delle caratteristiche speciali.

  12. Ad esempio, se una proprietà sulla strada successiva è stata venduta di recente ma aveva una vista, mentre la proprietà in oggetto si affaccia su un muro di mattoni, potrebbe essere necessario ridurre il valore di base della proprietà in oggetto. È rudimentale, ma è il meglio che puoi fare senza l'occhio esperto di un perito professionista.

Valutazione del terreno utilizzando l'approccio dei costi

L'approccio basato sui costi inizia calcolando quanto costerebbe la proprietà per ricostruire, sia come replica esatta dell'edificio attuale, sia per la costruzione di un edificio simile con caratteristiche e servizi comparabili ma con materiali da costruzione moderni.

Il perito detrae quindi un importo per l'ammortamento accumulato, che rappresenta la riduzione del valore dell'immobile nel tempo a seguito di obsolescenza o usura. La teoria qui è che nessuno pagherebbe di più per una proprietà esistente di quanto costerebbe costruire la stessa proprietà da zero.

L'approccio basato sul costo è preferito nelle costruzioni più recenti o per valutare proprietà per usi speciali in cui non ci sono abbastanza proprietà simili per il confronto. Se stai valutando una proprietà commerciale, una proprietà industriale o un terreno nudo, questo potrebbe essere l'approccio più affidabile.

Ecco come lo fai:

  1. Stima il valore del terreno immaginandolo libero

  2. Il confronto diretto è il metodo più comune per stimare il valore dei terreni liberi: per cosa sono stati venduti di recente altri lotti? Ad esempio, utilizza uno stimatore del valore del terreno di $ 50.000.

  3. Stimare il costo di costruzione dell'edificio

  4. Idealmente, riassumerai il costo di tutti i componenti di costruzione separati come il tetto, il telaio e l'impianto idraulico. Tuttavia, questo esercizio è piuttosto noioso ed è meglio lasciarlo ai valutatori dei costi. Lavorare con una stima forfettaria per piede quadrato è più facile: una telefonata a un architetto o un'impresa di costruzioni potrebbe aiutarti qui.

  5. Ad esempio, se una società di costruzioni costa $ 100.000 per installare un magazzino di 2.000 piedi quadrati, la tariffa sarà di $ 50 per piede quadrato. Moltiplicare questa aliquota per l'area edificabile della proprietà in oggetto per ottenere il costo di costruzione. Ad esempio, supponiamo che il tuo magazzino sia di 5.000 piedi quadrati. Il costo di costruzione stimato sarà di $ 250.000 (5.000 x 50).

  6. Detrarre un importo per l'ammortamento

  7. L'ammortamento rappresenta la perdita di valore con l'invecchiamento della proprietà nel tempo, a causa dell'usura o della perdita di utilità: un ufficio moderno sarà cablato per gestire i metodi di comunicazione moderni, ad esempio, mentre un edificio di 40 anni potrebbe non essere. Il metodo di ammortamento più semplice è il metodo della vita utile , che stima la distanza della proprietà lungo la sua vita utile. Ad esempio, se la proprietà ha 10 anni e ha una vita economica utile di 40 anni, il valore della costruzione dovrebbe essere ammortizzato del 25%. In questo esempio, ciò ti lascia con un costo di costruzione di $ 187.500.

  8. Trova il valore

  9. Infine, aggiungi il valore del terreno al costo di costruzione ammortizzato dell'edificio. In questo caso, il valore della proprietà è $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.

Approccio al reddito per edifici in locazione

Se l'immobile in oggetto è locato e produce reddito, hai la possibilità di valutarlo utilizzando l'approccio del reddito. Questo metodo utilizza il reddito da locazione della proprietà, o potenziale di reddito, per comprovare il suo valore di mercato. I condomini e le duplex sono esempi di proprietà che potresti valutare utilizzando l'approccio del reddito.

Questo metodo diventa un po 'complicato e sono stati scritti interi libri su come farlo.

Ecco la versione abbreviata:

  1. Determina il reddito annuo netto della proprietà

  2. Il reddito annuo netto è il reddito di locazione degli inquilini e degli occupanti. Se l'edificio è vuoto o parzialmente vuoto, dovrai stimare questa cifra. Assicurati di prendere in considerazione i posti vacanti . Con un complesso di appartamenti multi-unità, ad esempio, si potrebbe stimare che il 20% delle unità sarà libero per almeno un mese dell'anno per consentire il turnover degli inquilini. In quanto tale, il reddito effettivo da locazione sarà inferiore alla cifra del titolo, che presuppone che l'edificio sia sempre completamente occupato.

  3. Per questo esempio, immagina di valutare un complesso di appartamenti che genera $ 500.000 di reddito da locazione all'anno.

  4. Trova il reddito operativo netto

  5. Il reddito operativo netto è uguale ai ricavi della proprietà meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie, come manutenzione, utenze, tasse sulla proprietà, attività di raccolta e commissioni del gestore della proprietà. In questo esempio, le spese ammontano a $ 100.000. Di conseguenza, il NOI arriva a $ 400.000.

  6. Stabilire il Cap Rate della proprietà

  7. Il tasso di capitalizzazione o "cap" è il tasso di rendimento che ti aspetti di ottenere dalla proprietà in base al reddito da locazione. La formula del cap rate è NOI diviso per il valore della proprietà . Qui, non conosci il valore della proprietà, poiché è quello che stai cercando di calcolare. Devi quindi lavorare a ritroso e iniziare con il tasso massimo o il rendimento che desideri ottenere per il tuo investimento.

  8. In qualità di potenziale acquirente, potresti decidere che un rendimento dell'8% è nella media in questo mercato, ed è quello che vuoi ottenere da questo acquisto di proprietà. Se non puoi negoziare un prezzo che raggiunga quel tasso, allora cercherai un investimento più redditizio.

  9. Esegui il calcolo del valore di mercato della proprietà

  10. Dividi il NOI per il tasso massimo per arrivare al valore della proprietà. La valutazione per questo condominio sarebbe di $ 400.000 diviso per l'8% (0,08), o $ 5 milioni.